O preço que o comprador paga não é o valor que entra no seu bolso. Vários custos saem do seu resultado no fechamento, e conhecê-los com antecedência ajuda a alinhar expectativas e evitar surpresas no dia da liquidação. Aqui vai uma explicação em bom português do que os vendedores normalmente pagam na Flórida — e por que parte disso é negociável no contrato.
O maior de todos: as comissões imobiliárias
Para a maioria dos vendedores, as comissões dos corretores são a maior despesa do fechamento. As comissões são negociáveis e não são fixadas por lei, e a forma como são estruturadas vem evoluindo em todo o setor, então vale conversar abertamente com o seu corretor desde o início. O que você paga cobre o marketing, a exposição, a negociação e a coordenação que fazem o seu imóvel ser vendido — um corretor de serviço completo normalmente justifica os honorários com uma venda mais forte e um processo mais tranquilo.
Como as taxas e estruturas variam, peça ao seu corretor para detalhar exatamente o que está incluído e quanto vai custar na sua situação.
O documentary stamp tax da Flórida sobre a escritura
A Flórida cobra um documentary stamp tax ("doc stamps") sobre a escritura quando o imóvel muda de mãos e, por costume antigo, é o vendedor quem paga. Ele é calculado sobre o preço de venda. A alíquota é a mesma na maior parte do estado, com o condado de Miami-Dade tratado de forma diferente. Como ele cresce com o preço de venda, é um item relevante que vale antecipar cedo.
Seguro de título e serviços de fechamento
Os prêmios do seguro de título na Flórida são tabelados pelo estado, então todas as empresas cobram a mesma taxa pela mesma cobertura — não dá para pesquisar um prêmio mais barato. O que varia é quem costuma pagar pela apólice do proprietário, e isso depende do condado:
- Em boa parte da Flórida, o vendedor costuma pagar pelo seguro de título do proprietário.
- Em certos condados — incluindo Miami-Dade, Broward, Collier e Sarasota — quem costuma pagar é o comprador.
De qualquer forma, o "costume" é só o ponto de partida: quem paga é, em última instância, definido no contrato de compra e venda. Você também pode ver uma taxa de pesquisa de título, uma taxa de fechamento/liquidação e custos de documentos/registro divididos conforme a prática local.
Rateios: acertando as contas do ano
Alguns custos são divididos com base no calendário. No fechamento, os itens que você pagou adiantado ou ainda deve são rateados, para que cada lado pague apenas pelo período em que foi dono do imóvel:
- Impostos sobre o imóvel (property taxes) — na Flórida, os impostos são cobrados de forma retroativa, então os vendedores normalmente creditam ao comprador a parte do ano em que foram donos do imóvel.
- Taxas de HOA ou condomínio — comuns no sul da Flórida; rateadas até a data do fechamento, e a associação normalmente emite uma carta de estoppel confirmando o que é devido.
Quitando o que ainda se deve
Tudo o que ainda estiver vinculado ao imóvel é quitado com o seu resultado no fechamento:
- Quitação do financiamento — o saldo restante do empréstimo mais eventuais juros por dia e taxas de quitação.
- Ônus (liens) ou cobranças em aberto, incluindo cobranças extraordinárias de HOA/condomínio.
- Garantia residencial (home warranty) ou créditos de reparo acordados que você ofereceu ao comprador na negociação.
Não esqueça as linhas menores
Alguns custos modestos completam a conta: taxas de courier ou de transferência bancária, honorários de advogado se você usar um e — se estiver de mudança — a sobreposição de contas de serviços e as despesas da mudança. Individualmente pequenos, mas vale incluí-los na estimativa.
Estimando o seu resultado líquido
O número que importa de verdade é o seu resultado líquido (net proceeds) — o preço de venda menos tudo o que está acima. Antes de anunciar, peça um seller net sheet: uma estimativa linha a linha dos custos e do quanto deve sobrar para você. Ele transforma uma preocupação vaga ("quanto vai sobrar de verdade?") em um número claro para você planejar — inclusive a sua próxima compra.
Eduardo Gil e a equipe da Delivers Realty preparam um net sheet detalhado para cada vendedor, para você conhecer o seu resultado final antes de aceitar uma proposta — não depois. Para o quadro completo da venda, veja nosso guia do vendedor para vender seu imóvel e como definir o preço certo para vender. Se a próxima etapa é comprar, o outro lado da moeda está em entendendo os custos de fechamento.
Um alento no sul da Flórida
Um ponto positivo: a Flórida não tem imposto de renda estadual, então você não deve imposto estadual sobre a venda. As regras federais sobre ganho de capital ainda se aplicam, e pode haver uma isenção na venda da residência principal se você cumprir os requisitos — uma boa pergunta para o seu contador.
Esta é uma informação educativa geral, não um aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro. Custos, costumes de cada condado e regras tributárias mudam — confirme os requisitos atuais da Flórida e os seus detalhes com o seu agente de fechamento, advogado ou contador.